Jeśli czujesz lekki stres związany z formalnościami – spokojnie. Po lekturze tego tekstu łatwiej Ci będzie zrozumieć cały proces i przygotować się na spotkanie z notariuszem. Bo naprawdę: to wcale nie musi być trudne.
Czym jest akt notarialny i dlaczego jest niezbędny?
Zanim usiądziesz do podpisania umowy sprzedaży mieszkania, domu czy działki – czeka Cię wizyta u notariusza. I nie jest to zbędna formalność. Wręcz przeciwnie – akt notarialny to najważniejszy dokument w całym procesie zakupu nieruchomości, bo to właśnie on daje transakcji moc prawną.
Rola notariusza w procesie sprzedaży/zakupu nieruchomości
Notariusz to osoba zaufania publicznego, która sporządza dokumenty w formie aktu notarialnego – w Twoim przypadku będzie to umowa sprzedaży nieruchomości. Bez niej zakup mieszkania lub domu po prostu nie dojdzie do skutku. Tylko dokument podpisany przed notariuszem może zostać zarejestrowany w księdze wieczystej, co oznacza, że stajesz się formalnym właścicielem nieruchomości.
Co dokładnie robi notariusz?
W kancelarii notarialnej notariusz:
-
weryfikuje stan prawny nieruchomości,
-
sprawdza, czy wszystkie strony umowy działają dobrowolnie i świadomie,
-
sporządza akt, który zawiera wszystkie ustalenia dotyczące zakupu – m.in. dane stron, wartość transakcji, sposób zapłaty czy warunki przekazania mieszkania.
Możesz też poprosić notariusza o wcześniejsze zapoznanie się z projektem umowy – to dobry pomysł, jeśli chcesz upewnić się, że wszystko jest dla Ciebie jasne.
A co z kosztami? Kto płaci za akt notarialny?
Za przygotowanie aktu notarialnego pobierane jest wynagrodzenie notariusza, czyli tzw. taksa notarialna. Jej wysokość zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, czyli najczęściej od ceny sprzedaży mieszkania lub domu. Maksymalne stawki taksy określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r., ale w praktyce wielu notariuszy pobiera opłaty niższe od tego limitu. Warto o to zapytać przy umawianiu się do kancelarii.
Do kosztów notarialnych trzeba też doliczyć:
-
opłatę za wpis do księgi wieczystej,
-
podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych – (jeśli kupujesz lokal z rynku wtórnego)
-
oraz opłatę za wypisy aktu notarialnego.
W większości przypadków to kupujący ponosi koszty notarialne, ale jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera – wiele opłat może być po jego stronie (lub dzielonych po połowie). Wszystko zależy od ustaleń między stronami. Dobrze, aby było to zapisane w umowie przedwstępnej lub ustalone jeszcze przed wizytą u notariusza.
Czy można negocjować podział kosztów aktu notarialnego?
Dla wielu osób sam temat kosztów notarialnych bywa stresujący. Na szczęście są dobre wieści: większość z tych kosztów można nie tylko przewidzieć, ale w wielu przypadkach również negocjować.
Koszty notarialne – nie zawsze takie same
Choć rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalną stawkę taksy notarialnej, nie oznacza to, że notariusz nie może pobrać niższej opłaty. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości, więc przy droższych lokalach i domach, różnica między maksymalną a realną stawką może być odczuwalna. Warto więc wcześniej zapytać o możliwe obniżki, szczególnie jeśli umowa przedwstępna oraz właściwa umowa kupna-sprzedaży nieruchomości mają być podpisywane w tej samej kancelarii.
Można też negocjować inne koszty notarialne przy zakupie, takie jak:
-
taksa notarialna za wypisy aktu,
-
opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości,
-
opłaty przy sporządzaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Warto mieć na uwadze, że opłata notarialna zależy nie tylko od wartości przedmiotu sprzedaży, ale i zakresu czynności prawnej – dlatego dobrze jest poprosić notariusza o pełną wycenę jeszcze przed spotkaniem.
Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości?
Tu nie ma sztywnych reguł. Co do zasady, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego lub zakupie działki, kupujący pokrywa większość kosztów notariusza – zwłaszcza tych związanych z umową sprzedaży nieruchomości i wpisem do księgi wieczystej.
Ale… wszystko można ustalić między stronami. Coraz częściej, szczególnie przy sprzedaży nieruchomości w kancelarii – koszty są dzielone. Czasami też to sprzedający ponosi koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, zwłaszcza jeśli chce szybko doprowadzić do finalizacji transakcji.
W przypadku nowego mieszkania od dewelopera, niektóre opłaty mogą być już wliczone w cenę, a inne rozdzielone po połowie. Wartości opłat i sposób ich pokrycia powinny być zawsze ustalone przed podpisaniem umowy – najlepiej jeszcze na etapie umowy przedwstępnej.
Podczas zakupu domu lub mieszkania warto pamiętać, że oprócz ceny samej nieruchomości, pojawiają się dodatkowe koszty, których ponosi kupujący – przynajmniej zazwyczaj. Wysokość opłaty notarialnej zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i zakresu czynności, jakie ma do wykonania notariusz. Do tego dochodzą inne koszty – jak opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej czy podatek PCC w przypadku rynku wtórnego.
Na rynku nieruchomości ceny i zasady bywają różne, dlatego warto na spokojnie wszystko przeliczyć, a najlepiej skonsultować się z notariuszem jeszcze przed podpisaniem umowy. Wtedy dokładnie dowiesz się, jaką wysokość opłaty przewiduje Twoja transakcja i unikniesz stresu na ostatniej prostej do własnego “M”.
